Tout ce qu’il faut savoir sur les vices cachés dans une maison

Il n’y a rien de plus désagréable que d’avoir enfin déniché la demeure de ses rêves pour constater ensuite qu’un vice caché en empêche l’utilisation normale. Il faut alors agir avec prudence car le vendeur n’en était peut-être pas informé lui-même. Qu’est-ce qu’un vice caché et comment bien réagir face au problème ?

Qu’est-ce qu’un vice caché dans une maison ?

Dans le cas d’un immeuble, un vice est un défaut grave qui affecte son intégrité ou qui empêche le propriétaire d’utiliser ou de profiter pleinement et normalement de son immeuble.

Il est qualifié de caché s’il n’était pas apparent au moment de l’achat. Puis surviennent différentes définitions juridiques visant à démontrer si le défaut a été intentionnellement dissimulé ou si l’inspection qui aurait permis de le découvrir a été mal ou pas réalisée.

Les vices cachés les plus fréquents concernent généralement :

  • des fissures dans les fondations de l’immeuble
  • une contamination du terrain
  • un affaissement du terrain
  • la présence de moisissures dans les murs
  • une installation électrique défectueuse et/ou dangereuse

Les acheteurs ne sont pas démunis face au vice caché et il existe un cadre de loi strict permettant de réagir le cas échéant, avec une aide juridique ou non.

Que dit la loi au sujet des vices cachés ?

Le savez-vous ? Il existe une garantie prévue par la loi qui s’applique par défaut à tout contrat de vente et accorde une protection à tout acheteur d’un immeuble (ou autre) au Québec. La notion de vice caché se réfère à cette garantie légale de qualité prévue aux articles 1726 et suivants du Code civil du Québec.

Les 5 critères d’application de cette garantie de qualité sont les suivants :

  • établissement de l’existence d’un vice
  • détermination de la gravité du vice
  • le vice est-il antérieur à la vente ?
  • le vice était-il inconnu de l’acheteur au moment de la vente ?
  • vice non-apparent (caché) au moment de la vente

Il sera nécessaire de faire appel à un expert en bâtiment si le vice caché s’avère antérieur à la vente car l’établissement de cette preuve en incombe à l’acheteur. Si celui-ci n’a aucune obligation d’inspection à respecter avant l’achat, il pourrait toutefois lui être reproché par un tribunal d’avoir négligé cette option.

Quelles sont les obligations de l’acheteur s’il découvre un vice caché dans sa maison ?

Après avoir clairement déterminé et compris qu’est-ce qu’un vice caché dans une maison, l’acheteur doit prévenir le vendeur par écrit dans un délai raisonnable. Cette règle vise à empêcher tout abus dans le cas où le vice constaté résulterait d’un usage immodéré de l’immeuble.

Cela signifie qu’un acheteur devrait le plus rapidement possible, dans le cas où une inspection n’aurait pas déjà eu lieu au moment de l’achat, s’atteler à bien contrôler les points les plus sensibles et susceptibles de receler un vice caché.

Une fois le vendeur prévenu, il pourrait être tenu de s’engager à des dédommagements. En cas de refus, le recours au tribunal ou à un avocat spécialisé permettra de rétablir la justice et, s’il y a lieu, de faire intervenir la garantie légale contre les vices cachés dans la limite de trois ans à partir de la découverte du vice caché.

Il est encore à noter qu’un vendeur professionnel n’a pas le droit de vendre un bien sans garantie contre les vice cachés.

Dans quels cas un vice caché dans une maison ne sera pas considéré comme tel ?

Ce n’est pas parce qu’un acheteur constate un problème qu’il sera automatiquement considéré comme un vice caché. Par exemple, dans les cas suivants, le problème pourrait ne pas être jugé comme un vice caché, si :

  • une toiture ancienne (20, 30 ou 40 ans) n’est plus étanche (usure normale)
  • le vice était apparent à l’achat : fissures aisément constatables au moment de la vente
  • le contrat de vente stipule « vendu en l’état » ou « à vos risques et périls »
  • le problème est causé par une mauvaise utilisation ou un mauvais entretien de la part de l’acquéreur
  • le vice n’est pas considéré comme grave mais à classer dans la rubrique défaut mineur n’affectant pas l’usage régulier de l’immeuble : fissures sans infiltration d’eau ou d’air ni dommages à la structure

Qui doit payer l’expert en bâtiment et vice caché ?

Dans toute situation litigieuse, un expert en bâtiment et vice caché permettra de trancher sur la base de son rapport détaillé. Qui doit le payer dans ce cas ? En règle générale, c’est le demandeur. Si l’acheteur constate un vice caché et mandate un expert, il pourra se faire rembourser à titre de dédommagement dans le cas où la justice lui aura donné raison.

Un vendeur aura l’idée de se prémunir contre toute forme de poursuite de la part d’un acheteur s’il réalise de sa propre initiative une inspection dans les règles à sa charge.

L’expert doit être en mesure d’estimer si le bien n’a pas pu servir à un usage normal pendant une durée raisonnable, ou de déterminer qu’il s’agit d’un vice caché.

Comment fonctionne la garantie légale contre les vices cachés d’une maison ?

 

L’Office de la protection du consommateur propose différentes trousses sur son site afin d’aider à se faire entendre, comme par exemple :

  • la négociation avec un commerçant ou un fabricant
  • la rédaction d’une mise en demeure
  • la présentation d’une demande à la cour des petites créances

Il se peut que le vendeur se soit fait grugé par le vendeur précédent. Il dispose dans ce cas des mêmes recours dans les délais légaux, comme par exemple l’envoi d’une mise en demeure.

Pour conclure, il apparaît que la définition d’un vice caché doit être scrupuleusement suivie avant de faire valoir des droits à un remboursement, à un dédommagement ou à l’application de la garantie légale contre les vices cachés. Avant de se lancer dans des poursuites judiciaires, il convient par ailleurs de bien se demander si les frais engendrés en valent la peine.