Vente sans garantie légale : quelles conséquences ?

Rien que l’intitulé doit déjà vous interpeller : une vente sans garantie légale, c’est justement illégal ! En réalité, cela concerne essentiellement le milieu immobilier, et cela peut avoir des conséquences sur le plan juridique et financier, pour vous : une garantie légale, c’est un dispositif indiquant qu’une maison est vendue sans vice caché. Vous l’aurez compris, sans garantie légale : aucun recours possible ! Alors, quelles sont les conséquences d’une telle vente ? Avez-vous d’autres dispositifs de secours ? Quels coûts peuvent s’appliquer ?

La vente immobilière : une augmentation des ventes sans garantie légale

L’annonce de vente immobilière est plutôt alléchante : c’est la maison de vos rêves, le prix est bas, mais voilà vite l’explication, elle est vendue sans garantie légale. Qu’est-ce que cela signifie exactement ? Pour le propriétaire des lieux, c’est une manière de signifier au nouvel acquéreur qu’il achète le bien « en l’état », et qu’aucune poursuite ne pourra être engagée contre lui dans le cas d’un vice caché ou d’un tout autre problème.

Cela peut sembler bien suspect, pourtant, cela représente 6% des ventes de maison annuelles. Les raisons ? Elles sont nombreuses :

  • Ce sont des maisons saisies, en reprise de possession ou vendues dans le cadre de successions : les institutions étatiques n’ont donc pas le temps (ni les moyens) de faire les démarches nécessaires de mise aux normes
  • Ce sont des personnes âgées qui cherchent à vendre au plus vite leur maison pour aller dans un centre de retraite, sans que l’on ne puisse venir les embêter à nouveau

En somme, chaque situation est différente. C’est pourquoi l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ) rappelle l’importance de la mesure du risque pris, qui reste relativement grand. Sachez que la garantie légale couvre deux aspects :

  • Les droits de propriété, qui inclut le fait que le bien soit libre de droits, qu’il soit dans la légalité et qu’aucune hypothèque ne soit portée sur ce bien
  • La qualité, qui comprend l’absence de vices cachés existants au moment de la conclusion de la vente, dont le vendeur aurait connaissance

Une garantie légale peut mettre l’accent sur l’un ou l’autre de ces aspects, ou bien englober les deux. Le tout est qu’en achetant un bien sans garantie légale, l’acheteur accepte des risques, que le vendeur est censé compenser avec de la bonne foi. Mais en pratique, ce n’est jamais réellement le cas.

Les conséquences possibles

En dehors d’une immense déception, les conséquences possibles d’un achat sans garantie légale sont de deux ordres : financiers et juridiques. Il faut avoir ces éléments à l’esprit avant de concrétiser votre achat.

Des implications financières sérieuses

À première vue, vous vous dites que le prix de vente, généralement en dessous du marché, vaut bien quelques dépenses supplémentaires. Vous avez malheureusement tort. En effet, si l’on se réfère aux seules précautions d’usage à prendre en cas de vente sans garantie légale, l’addition est salée :

  • L’inspection préachat : le prix varie selon le lieu de résidence et la taille, mais comptez entre 500$ et 2,500$
  • Les frais de notaire complémentaires à toute la paperasse de vérification, environ 400$
  • Les frais de rénovation (sans compter les mauvaises surprises) chiffrent généralement entre 1,000$ et 2,000$, rien qu’à l’installation

Et cela, c’est sans parler des mauvaises surprises ! Savez-vous combien coûtent des réparations substantielles dans une maison ?

  • Pour le toit, comptez entre 5,000$ et 15,000$
  • Côté combles, charpente et corniche, vous êtes servis, avec un budget compris entre 1,000$ et 6,000$
  • Pour une plomberie défectueuse, cela peut monter jusqu’à 15,000$
  • Si vous rencontrez des problèmes d’humidité de sous-sol par exemple, cela peut vous coûter entre 500$ et 5,000$ !

Le prix de la maison vous paraît tout à coup plus élevé ? C’est normal. Et tout cela, c’est sans compter les soucis que cela pourrait vous causer à d’autres échelles, notamment juridiques (si quelqu’un est blessé, si vous avez loué le bien).

Des cas juridiques extrêmes

En vous portant acquéreur à l’achat d’une maison sans garantie légale, vous devenez, vous-même et à votre tour, responsable du bien que vous allez occuper. Ainsi, en faisant par exemple une offre d’achat conditionnelle, si vos travaux d’inspection ne révèlent aucun problème apparent, vous pouvez conclure la vente.

Cependant, si vous louez le bien, et que 8 mois plus tard, un déficit grave du système de plomberie engendre un effondrement partiel de la maison (ce qui est particulièrement extrême, mais possible dans le cadre d’un vice caché), vous êtes entièrement responsable vis-à-vis du locataire, tant sur le plan pénal que juridique, et non l’ancien propriétaire.

Ainsi, il est essentiel de faire son achat sans garantie légale en pensant à plusieurs choses :

  • Anticipez un maximum en faisant des inspections sous toutes les coutures (mais il s’agit d’un budget à prévoir)
  • Interrogez le vendeur : vous êtes en droit, même si la vente n’est pas assortie de garantie légale, de « cuisiner » votre interlocuteur pour déceler d’éventuelles cachotteries
  • Si vous avez le moindre doute, ne vous précipitez pas !

À moins que vous ne connaissiez le vendeur, ou bien alliez faire un usage minimal (comparé au prix) de votre nouvelle acquisition, il est fortement recommandé d’éviter les ventes sans garantie légale, qui engendre de nouveaux frais, parfois sans intérêt.

Dans l’ensemble, il n’est pas très prudent de conclure une vente sans garantie légale. Dans certains cas, si vous connaissez bien le vendeur et que vous lui faites confiance, par exemple, cela peut se comprendre. Même chose s’il s’agit d’un garage, ou bien si vous engagez un inspecteur des travaux finis. Du coup, une vente sans garantie légale est un vrai coup de poker : soit vous mettez la main à la poche pour vous tranquilliser, soit vous vivez avec un potentiel risque au-dessus de votre tête. C’est donc à vos risques et périls !