Syndicat de copropriété au Québec : caractéristiques, rôle et obligations

Avec l’arrivée de la nouvelle loi sur la copropriété québécoise, le rôle et la responsabilité du syndicat de copropriété se voient renforcés, sans toutefois en changer ses caractéristiques principales.

Qu’est-ce qu’un syndicat de copropriété ?

Le syndicat des copropriétaires est le représentant de la collectivité (l’ensemble des copropriétaires) en situation de copropriété divise. Selon le Code civil du Québec, il est créé de fait par la publication de la déclaration de copropriété au registre foncier.

La déclaration de copropriété est un contrat notarié dont l’objet principal est d’établir la copropriété sur l’immeuble et d’en définir les règles de vie commune et d’administration. Elle porte entre autres sur :

  • la destination de l’immeuble (vocation commerciale ou résidentielle)
  • la répartition des frais communs entre les copropriétaires
  • la définition des espaces exclusifs et des espaces communs
  • divers règlements

Le syndicat de copropriété devra par la suite être immatriculé auprès du Registraire des entreprises. C’est une personne morale avec une mission précisément définie par la loi. Son rôle et son organisation sont également clairement encadrés.

Quel est le rôle d’un syndicat de copropriété ?

Sa mission porte sur :

  • la conservation de l’ensemble de l’immeuble (parties privatives et communes)
  • l’entretien des parties communes
  • l’administration des parties communes
  • la sauvegarde des droits de la collectivité des copropriétaires
  • les opérations d’intérêt commun qui peuvent être définies dans la déclaration de copropriété

Le rôle d’un syndicat de copropriété ne se limite pourtant pas à veiller au bon état de l’immeuble et à la bonne entente entre copropriétaires, car c’est entre autres dans une optique de gestionnaire avisé que s’entend cet organisme.

En effet, le syndicat de copropriété est aussi responsable de la gestion du fonds de prévoyance et de certaines obligations en matière d’assurance.

Comment est organisé un syndicat de copropriété ?

En tant que personne morale, le syndicat de copropriété est géré par deux organes : un conseil d’administration et une assemblée des copropriétaires.

Chaque copropriétaire fait, à ce titre, partie de l’assemblée des copropriétaires. L’assemblée peut modifier, à la majorité des votes, le contenu de la déclaration de copropriété et décider de certains travaux de transformation, d’agrandissement ou d’amélioration des parties communes.

Le conseil d’administration du syndicat de copropriété est composé de membres élus qui assurent la gestion de la copropriété. La loi et la déclaration de copropriété définissent le rôle et les pouvoirs des administrateurs. Le conseil d’administration du syndicat de copropriété est chargé, entre autres, de convoquer l’assemblée des copropriétaires une fois par année pour, à cette occasion, notamment rendre compte de sa gestion.

Que devrait encore apporter la nouvelle loi au niveau du syndicat de copropriété ?

Les autres points prévus dans la loi 401 pour améliorer le fonctionnement du syndicat de copropriété portent notamment sur :

  • l’imposition d’une attestation sur l’état des finances d’un syndicat de copropriétaires, ainsi que sur l’état de l’immeuble
  • la mise en place obligatoire d’un carnet d’entretien, qui devra être révisé tous les cinq ans
  • l’obligation des gérants de copropriété à faire partie d’un ordre professionnel déterminé par règlement, ou d’avoir complété avec succès une formation reconnue

Il est généralement constaté au Québec que l’obligation prévue au Code civil de consacrer 5 % des dépenses du budget des parties communes au fonds de prévoyance n’est pas suffisante. Dans la réalité, ce serait plutôt le double, ce que bien trop de syndicats de copropriété ne font pas.

Dans la nouvelle loi sur la copropriété québécoise, la contribution des copropriétaires au fonds de prévoyance devra être « fixée conformément à une étude établissant les sommes nécessaires », afin que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures, ainsi que le remplacement des parties communes arrivées à échéance dans une copropriété.