Rénovation de sous-sol avec un petit budget : quelques idées astucieuses

Le sous-sol est bien souvent considéré dans l’immobilier comme un potentiel non exploité. Même avec un budget limité, la rénovation de sous-sol est une opération payante à tous les niveaux, que ce soit en termes d’investissement ou de confort de vie. Il suffit de suivre quelques astuces afin d’obtenir un bon résultat sans se ruiner si vous souhaitez vous lancer dans ce type de rénovation de maison.

Pourquoi se lancer dans la rénovation de sous-sol ?

C’est un fait que tous les courtiers connaissent : il est plus facile de vendre une maison à 3 chambres qu’avec 2. Convertir un sous-sol en pièce à vivre, comme par exemple une chambre à coucher supplémentaire, est un excellent investissement qui peut rapidement rapporter.

De plus, un sous-sol aménagé apporte un véritable confort à une maison. La surface à vivre est généralement appréciable. C’est une pièce agréable l’été car plus fraîche. Elle peut aussi servir de pièce de jeux pour les enfants, de cave à vin pour les plus grands ou, phénomène de plus en plus en vogue, de cinéma maison.

Autre phénomène récent qui prend de l’ampleur, transformer un sous-sol en studio indépendant pour le louer peut s’avérer une opération payante. Particulièrement dans les villes comme Montréal où l’arrivée de nouveaux migrants est forte, ainsi que la population étudiante, le marché de la location de studio est vigoureux. Le marché de la location saisonnière (de vacances) aussi. Les retraités peuvent d’autre part tirer un petit revenu de l’opération tout en restant vivre dans leur maison.

Jusqu’en 2015, les studios trouvaient plus difficilement preneur avec un taux d’inoccupation assez élevé proche de 6 % dans la RMR de Montréal et un taux de rotation élevé proche des 30 %. Mais avec un loyer bas situé entre 500 $ et 600 $ en moyenne à Québec ou à Montréal, soit environ la moitié d’un condo, le studio séduit de plus en plus, ce qui n’était traditionnellement pas le cas jusqu’alors dans la province.

Quel budget consacrer à la rénovation de sous-sol ?

La rénovation d’une cuisine ou d’une salle de bain promet 100 % à 75 % de retour sur investissement. Qu’en est-il d’une rénovation de sous-sol ?

Le taux de récupération moyen des travaux de transformation d’un sous-sol va varier suivant le type de travaux engagés. Sans grosse intervention sur la structure, la facture sera fortement réduite. Comptez ensuite de 50 % à 75 % en retour sur investissement.

Suivant votre projet, les prix moyens de rénovation de sous-sol établis pour 2018 s’élèvent à :

  • environ 75 $ le pied carré pour aménager un sous-sol non fini
  • 1 500 à 3 000 $ pour démolir un sous-sol fini
  • environ 5 000 à 7 000 $ pour construire une cave à vin

Si vous dépensez 30 000 $ dans la rénovation de sous-sol pour le louer 650 $ par mois, le revenu annuel supplémentaire espéré sera de 7 800 $ par année. Un tel projet de rénovation de sous-sol sera entièrement rentabilisé au bout de 4 années seulement.

Pas les moyens pour rénover le sous-sol ? Quelques astuces !

Si vous n’avez pas ce type de budget à disposition et aucun moyen d’emprunter, il faudra user de tactique. Cela demande d’être tout à la fois inventif, souple et audacieux pour rénover un sous-sol sans guère de moyens.

Dans le cas où vous auriez tout de même un minimum de budget, la première astuce consiste à ne pas hésiter à demander plusieurs soumissions jusqu’à trouver celle qui collera dans vos cases. Les tarifs des entrepreneurs en construction peuvent fortement varier à travail équivalent.

Employer un architecte vous coûtera environ 10 % de votre budget mais vous évitera de nombreux ennuis et malfaçons.

Préférez la belle saison, car les coûts des travaux en hiver, et le temps, sont inévitablement majorés de 10 % à 30 %. N’oubliez pas que tous travaux de transformations obligent à une demande de permis de construction (qui représente environ 1 % du budget). Tout intervenant doit de plus posséder les licences nécessaires. Renseignez-vous auprès de la RBQ.

Faire travailler des amis ou la famille peut sembler être une astuce payante mais elle vous expose à d’éventuels contrôles et à l’absence de garanties.

Rénover le sous-sol sans aucun moyen

Dans le cas extrême où vous ne disposeriez pas de la moindre piastre pour votre rénovation de sous-sol, sachez que les travaux qui vous sont autorisés sans demande de permis sont limités.

Quand on ne possède pas de budget important, il suffit de devenir inventif. Il se peut par exemple que vous vous trouviez face à une grosse colonne porteuse au milieu de votre futur studio. Si vous avez le budget, vous pouvez la déplacer et renforcer par une poutre. Sans le budget, vous l’utiliserez dans le design de la pièce afin de la rendre utile. Transformez-la par exemple en porte-manteaux à 360° à l’aide de quelques crochets suspendus sur les 4 faces. Ajoutez des crochets plus gros vers le bas et vous aurez des supports à chaussures.

Faites les vide-greniers et autres foires-à-tout pour l’ameublement. Quand on n’a pas de budget, on ne peut acheter les matériaux, alors récupérez un maximum, chez vos amis, dans la famille, auprès des voisins.

Une autre astuce de qualité consiste à recycler le plus possible (et c’est en outre un geste écolo), comme par exemple :

  • rebuts de chantiers
  • chutes de matériaux industriels
  • restes de bois, palettes de transport à retaper

Ne soyez pas trop difficile sur le style et privilégiez le confort de vie qui passe par une bonne isolation et une bonne aération. Si vous êtes un peu bricoleur, vous pourrez même créer votre propre système de ventilation en récupérant un vieux moteur et une petite hélice : usez d’imagination !

Faites enfin la liste des subventions disponibles par période et par secteur. Ces aides financières peuvent être régionales, fédérales, énergétiques, écologiques, etc., ou sous forme de crédits d’impôts. Vous pourriez alors commencer à entrevoir la formation d’un début de budget pour la rénovation de votre sous-sol.