Bien comprendre ce qu’est une offre d’achat conditionnelle

Vous pensez investir dans un bien immobilier ? Pour des raisons financières ou personnelles, vous pouvez faire une offre d’achat conditionnelle, qui équivaut à un engagement contractuel. Pour autant, ces petites conditions sont une manière de vous dédouaner en cas de vice caché, tel que précisé dans ladite clause. Petit tour d’horizon de la question.

L’offre d’achat conditionnelle, l’équivalent d’un contrat

L’offre d’achat conditionnelle, même si elle comporte le terme « conditionnel », est un engagement juridique, duquel on ne peut se détourner sans motif valable.

Une offre acceptée…

En effet, une offre d’achat conditionnelle est une offre acceptée. Cela signifie que vendeur et acheteur se sont entendus sur le prix et les conditions d’achat. L’offre conditionnelle peut offrir plus de temps pour vérifier ou obtenir certaines de ces conditions.

La chambre des notaires du Québec rappelle que l’offre conditionnelle d’achat, qui est aussi appelée « promesse d’achat » ou « avant-contrat », engage les deux parties. Si elle ne permet pas la conclusion d’un contrat de vente effectif, cette offre a cependant une portée juridique importante :

  • D’une part, le vendeur s’engage à vendre et l’acheteur à acheter, ce qui n’est pas rien : ils doivent stopper leurs autres démarches
  • Pour pouvoir modifier ou supprimer une clause, il faut l’accord des deux parties

En cas de non-respect de l’engagement ou d’une rupture non motivée du contrat, le vendeur ou l’acheteur peut s’exposer à une action en justice nommée « action en passation de titre ». Il s’en suit donc une procédure de mise en demeure, et peut mener jusque devant le juge, en cas de désaccord. C’est lui qui sera chargé d’interpréter les clauses et conditions de l’offre conditionnelle d’achat.

… Mais conditionnée

On distingue généralement trois types d’offres conditionnelles à l’achat :

  • L’offre conditionnelle à l’inspection
  • L’offre conditionnelle à l’obtention du financement
  • L’offre conditionnelle à la vente de la propriété de l’acheteur

Dans le premier cas, il s’agit essentiellement d’un inspecteur en bâtiment, qui doit délivrer un rapport d’inspection aux conditions satisfaisantes pour l’acheteur. Si le rapport faisait état d’un vice caché au moment de la signature de la promesse, alors, il pourrait se rétracter en toute légitimité.

Même logique pour l’obtention du financement : s’il est nécessaire d’obtenir, par exemple, un prêt hypothécaire pour acheter ladite propriété, son refus pourra rendre la promesse d’achat caduque. Ce type d’offre permet de prévenir et empêcher des achats précipités.

La troisième offre conditionnelle relève souvent de l’amiable : c’est parce qu’acheteur et vendeur ont chacun une maison à vendre qu’ils s’entendent sur une condition claire, à savoir que l’acheteur de l’un puisse le faire lorsqu’il aura vendu sa propre maison. Cette offre peut être limitée dans le temps : par exemple, à trois mois.

C’est la raison pour laquelle les clauses de la promesse d’achat doivent être bien rédigées.

Des clauses à préparer soigneusement

Tout comme le précise l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OAICQ), il est nécessaire de disposer d’une bonne promesse d’achat, c’est-à-dire qui contiennent tous les éléments de la transaction.

Notez qu’en fonction des provinces, l’obligation de ces clauses peut varier, de même que leur contenu. Cependant, il y en a cinq qui restent incontournables pour vous donner assez de marge de manœuvre :

  • Financement, qui peut comprendre le montant de l’hypothèque recherché ou le taux d’intérêt maximal que la personne est prête à payer
  • Inspection, une étape sécurisante, mais payante (il faut compter 0,25% du montant du prix de l’acquisition)
  • Examen des documents, qui implique que le vendeur présente l’ensemble desdits documents avant la vente
  • Délais, avant la conclusion finale
  • Déclaration du vendeur, où ce dernier doit lister l’ensemble des problèmes ou litiges vécus avec sa propriété

Ce sont là des clauses indispensables, mais chacun élabore son propre contrat selon sa situation.

Ainsi, l’offre d’achat conditionnelle est une manière, tant pour l’acheteur que le vendeur, de se couvrir tout en s’engageant mutuellement dans la vente. Si chacun doit faire preuve de bonne foi pour présenter l’ensemble des documents ou des preuves de capacités de paiement, cela permettra une conclusion en bonne et due forme du contrat de vente. Dans le cas contraire, cela peut permettre une rétraction, seulement si elle est motivée, d’où l’intérêt de rédiger les clauses en amont.