Qu’est-ce qu’une marge de crédit hypothécaire et comment l’obtenir ?

C’est bien connu, plus vous empruntez, plus les institutions financières sont intéressées à vous prêter de l’argent. La marge de crédit hypothécaire pourrait être considérée comme de l’argent en plus du crédit hypothécaire, mais elle demande une gestion rigoureuse afin de ne pas se laisser déborder par une trop grande capacité d’emprunt, forcément synonyme de remboursements plus élevés.

Qu’entend-on par marge de crédit hypothécaire ?

La marge de crédit hypothécaire est une opération financière qui demande une certaine maîtrise en matière de finances personnelles. Il en existe de deux sortes :

  • la marge de crédit combinée à une hypothèque
  • la marge de crédit hypothécaire indépendante

La première est proposée par toutes les institutions financières, parfois aussi sous le nom de prêt hypothécaire sur valeur domiciliaire. C’est l’une des composantes d’une hypothèque à terme fixe.

Lorsque vous contractez une hypothèque, vous devez rembourser régulièrement une somme fixée sur une période d’amortissement. La marge de crédit hypothécaire permet de faire varier cette somme à sa guise dans la limite de 65 % du prix d’achat ou de la valeur marchande de votre maison.

La seule condition est de rembourser au minimum les intérêts sur les sommes empruntées. De plus, la portion qui excède 65 % doit être financée avec une hypothèque à terme fixe. Le crédit disponible sur la marge hypothécaire augmente d’année en année, à mesure que la valeur nette de la maison augmente.

La seconde option, la marge de crédit hypothécaire indépendante, est un produit de crédit renouvelable garanti par votre maison, non lié à une hypothèque. Il n’augmente pas à mesure que le capital de l’hypothèque est remboursé. La limite est la même : pas plus de  65 % du prix d’achat ou de la valeur marchande.

À quoi sert une marge de crédit hypothécaire ?

La marge de crédit hypothécaire indépendante peut donc remplacer une hypothèque. Elle offre l’avantage de la souplesse de remboursement car il n’y a pas de calendrier fixe. Autre avantage, vous pouvez rembourser la totalité quand vous voulez, sans pénalité de paiement anticipé. Toutefois, il faudra apporter une mise de fonds plus grande : au moins 35 % du prix d’achat ou de la valeur marchande de la maison (au lieu de 20 %).

La marge de crédit hypothécaire peut être employée à ce que vous voulez :

  • travaux de rénovation
  • investissement (si votre tolérance au risque est suffisante)
  • épargne
  • achat de voiture
  • voyage

La marge de crédit hypothécaire peut encore être répartie en plusieurs comptes bancaires pour consolider vos dettes, par exemple :

  • prêt personnel
  • carte de crédit
  • prêt auto
  • prêt d’entreprise

C’est pourquoi elle demande une gestion de finances personnelles rigoureuse pour ne pas être considérée comme de l’argent gratuit : ça n’existe pas ! Il faudra bien rembourser un jour. D’autre part, le taux est variable et peut changer pendant la durée d’emprunt.

Toutefois, les taux sont généralement bas et la marge de crédit hypothécaire demeure un moyen d’obtenir facilement un crédit à taux plus avantageux que le prêt privé ou la seconde hypothèque par exemple. C’est aussi probablement le meilleur accès au crédit pour les travailleurs autonomes.

Vous pouvez recevoir une carte et un chéquier liés à votre marge de crédit hypothécaire, ce qui permet de magasiner comme avec une carte de crédit. La différence est que les intérêts sont calculés chaque jour sur les dépenses. L’avantage est que ces taux sont bien inférieurs à ceux des cartes de crédit.

Pour quiconque voudrait se lancer dans une opération fiscale, la marge de crédit hypothécaire peut également servir d’outil. Les possibilités offertes sont par exemple de pouvoir transformer des intérêts non déductibles (hypothèque résidentielle) en intérêts déductibles pour les propriétaires d’entreprise.

Que faut-il pour être admissible à une marge de crédit hypothécaire ?

En plus de la mise de fonds, il vous faudra démontrer :

  • une cote de crédit acceptable
  • une preuve de revenu suffisant et stable
  • un niveau d’endettement acceptable par rapport à votre revenu

Le test de résistance est une obligation, mais les coopératives de crédit et autres prêteurs qui ne sont pas sous réglementation fédérale peuvent sauter cette étape. Pour ce calcul, la banque utilise le taux d’intérêt le plus élevé entre le taux d’intérêt des prêts hypothécaires ordinaires de 5 ans de la Banque du Canada et le taux d’intérêt que vous négociez avec votre prêteur, plus 2 %.

Les propriétaires qui veulent utiliser la valeur nette de leur maison pour obtenir une marge de crédit hypothécaire doivent en outre :

  • prouver qu’ils sont bien propriétaires du bien
  • fournir des renseignements hypothécaires (le solde, le terme et l’amortissement de l’hypothèque)
  • permettre au prêteur d’évaluer la maison

Un avocat, un notaire, ou une société de droits de propriété devra enregistrer la maison en tant que garantie.

Quels frais faut-il prévoir avec une marge de crédit hypothécaire ?

Autre chose à laquelle il faudra faire attention, prévoyez d’ajouter au budget quelques frais liés à la demande, ou au retrait, d’une marge de crédit hypothécaire, comme :

  • les frais d’évaluation de la maison
  • les frais juridiques (d’avocat, de notaire, ou de société d’assurance-titres pour l’enregistrement de l’hypothèque subsidiaire)
  • les frais de recherche de titres (pour garantir que votre résidence est libre de tout privilège)
  • les frais administratifs de tenue de compte
  • d’éventuels frais de transfert (sur des produits financiers par exemple)
  • les frais de mainlevée ou en cas d’annulation de la marge de crédit hypothécaire et de retrait de l’hypothèque subsidiaire du titre de votre maison

Il faut avoir remboursé la totalité d’une marge de crédit hypothécaire avant de pouvoir l’annuler. L’annulation s’obtient dans les 10 jours suivant la demande par écrit.

En conclusion, il faut bien admettre que les avantages liés à une marge de crédit hypothécaire sont fortement attirants. L’opération n’est toutefois pas conseillée aux premiers acheteurs, ni à toute personne n’ayant pas une parfaite maîtrise de ses finances et des nombreux leviers qu’elles permettent, car le risque pour le novice est élevé de tomber dans le gouffre de l’endettement sans fin. Il ne faut pas oublier que l’endettement des ménages au Québec ne cesse de croître avec un taux record de 173% !