Achat d’un duplex en tant que propriétaire occupant : avantages et inconvénients

Vous voulez vous lancer dans l’immobilier et ne savez pas s’il est plus sage d’habiter le logement dans lequel vous investissez ? Certains investissements immobiliers peuvent rapporter, comme par exemple l’achat d’un duplex comme propriétaire occupant. Mais n’y a-t-il que des avantages ?

Achat d’un duplex et propriétaire occupant : deux scénarios différents

Vous pouvez prévoir d’acheter pour toucher des loyers ou d’acheter pour habiter les lieux (ou les deux!). Dans tous les cas c’est un investissement et acquérir un duplex c’est déjà se lancer en affaires. Il faut notamment :

  • avoir un bon positionnement (et le nez fin)
  • évaluer la rentabilité
  • considérer le potentiel de croissance, les revenus et toutes les dépenses
  • garder une marge de manœuvre pour l’entretien de l’immeuble

De là, découlent plusieurs stratégies possibles et plus particulièrement celle de l’achat d’un duplex en qualité de propriétaire occupant. Au niveau de l’investissement pur, être ou non propriétaire occupant ne change pas beaucoup la donne sur le long terme (à plus de 5 ans). Les risques financiers sont similaires, le stress qui en découle aussi, avec quelques avantages supplémentaires au propriétaire occupant.

Acheter un duplex comme propriétaire occupant et en louer une partie

Tout immeuble à revenus de moins de 5 unités est considéré comme un Plex. Il vous est tout à fait possible d’acquérir un duplex et d’en louer la partie où vous n’habitez pas.

Le désavantage principal est bien entendu la proximité immédiate des locataires. Il peut se transformer en avantage si vous partagez le même mode de vie qui s’apparentera plus à une forme de colocation.

Au chapitre des avantages, vous encaissez bien évidemment un loyer qui pourrait rembourser, tout ou en partie, votre hypothèque (en moyenne 70 %). En quelque sorte, vous vous logez plus ou moins gratuitement tout en investissant.

Autre avantage, vous ne devez réaliser qu’un seul entretien d’immeuble pour votre logement et celui de vos locataires. Pensez encore qu’au titre de propriétaire d’un immeuble locatif vous pouvez déduire les dépenses courantes.

Vous pouvez encore être propriétaire-occupant et louer à votre conjoint(e) ou à un membre de la famille pour plus de sûreté.

Achat de duplex comme propriétaire occupant seul

L’un des avantages d’être propriétaire occupant d’un Plex est que la mise de fonds minimale exigée passe de 20 % à 10 %. L’opération peut s’avérer payante si vous ne disposez pas d’un gros capital de départ mais l’assurance prêt hypothécaire reste quant à elle obligatoire pour toute mise de fonds inférieure à 20 %.

Accéder à la propriété est un rêve d’autant plus accessible qu’il existe des programmes d’incitation à l’achat. Le programme Accès Propriété en collaboration avec la SCHL est un exemple pour qui ne posséderait pas suffisamment de mise de fonds.

Un autre avantage apparaît si vous déclarez votre duplex comme lieu d’affaires principal. Vous aurez alors droit à des déductions fiscales au niveau de votre société.

Achat de duplex comme propriétaire occupant : et la revente ?

Au Québec vous êtes exonérés sur 50 % du gain en capital. De plus, en tant que propriétaire occupant, vous obtenez une exonération supplémentaire correspondant à la surface occupée. Disons 50 % dans le cas d’un duplex.

Cela signifie que si votre investissement vous a rapporté disons 50 000 $ en plus-value, vous ne devrez d’impôt que sur la moitié de la moitié de cette somme, soit 12 500 $. Pas mal, non ?

Toutefois, vous aurez l’obligation de signifier au moins 6 mois à l’avance au locataire votre intention de vendre à un nouveau propriétaire. Et ce-dernier ne pourra pas si facilement déloger le ou les occupants le cas échéant.